Không khó để bắt gặp hững trường hợp nhờ ngờ khác đứng tên hộ trên sổ đỏ hiện nay, việc này xuất hiện do một số lý do khác nhau và do tin tưởng lẫn nhau nên những trường hợp nay thậm chí hờ đứng tên sổ đỏ hộ mà không có ủy quyền. Vậy thì trường hợp “Đứng tên giùm trên sổ đỏ” có gặp phải rủi ro gì hay không?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Quy định về người đứng tên trên sổ đỏ
Theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành thì khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật thì người có quyền sử dụng đất sẽ được công nhận và được cấp cũng như được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người đứng tên này sẽ có các quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể.
Theo đó, nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai 2013;
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Quyền lợi của người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015
Theo quy định tại Điều 190 và Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác có liên quan đến đất.
– Được hưởng kết quả lao động, kết quả đầu tư từ đất
– Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
– Được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất
– Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có người xâm phạm lợi ích hợp pháp về đất đai
– Được bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Quyền lợi của người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Căn cứ theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền như sau:
– Chuyển đổi quyền sử dụng đất
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Cho thuê quyền sử dụng đất
– Cho thuê lại quyền sử dụng đất
– Quyền thừa kế
– Quyền tặng cho đất đai
– Quyền thế chấp
– Quyền góp vốn quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
Ngoài ra, đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có các quyền được quy định tại Điều 167 và Điều 171 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
– Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình
– Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác do pháp luật không cấm
– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở
– Có quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, đổi, đổi thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
– Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng ở khu nhà đó
– Bảo trì, xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà ở
– Được bồi thường khi được nhà nước trưng dụng, thu hồi
– Khiếu kiện, khiếu nại khi quyền và lợi ích hợp pháp về nhà ở của mình bị xâm phạm.
Đứng tên giùm trên sổ đỏ có rủi ro không?
Như đã nói thì việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất quan trọng đối với người sử dụng đất khi mà đay chính là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân. Vậy nên việc nhờ người khác đứng tên giùm trên sổ đỏ có thể dẫn đến nhiều rủi ro không mong muốn gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp như:
Người đứng tên không sang tên lại cho chính chủ
Khi nhờ người khác nhận chuyển nhượng đất, đứng tên trên sổ đỏ mà không có cam kết bằng ủy quyền, có công chứng theo luật công chứng 2014, ký xác nhận giữa các bên thì khi muốn sang tên chính chủ, nếu người được nhờ có ý định muốn chiếm đoạt tài sản của chủ sở hữu thì sẽ không chịu sang tên đổi chủ, trả lại tài sản cho người phù hợp, khi đó nhất định sẽ xảy ra tranh chấp và chính chủ sẽ bị vướng vào những rắc rối không đáng có.
Chủ sở hữu thực sự không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường).
Người được đứng tên kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê đất đai
Người đứng tên sổ nhà đất có các quyền chuyển đổi hình thức sở hữu đối với đất đai, chuyển nhượng lại, cho thuê, tặng cho, góp vốn hoặc thế chấp nếu đủ điều kiện. Trường hợp nếu người được nhờ đứng tên là người có ý định muốn thực hiện những hành động này mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu thì rất khó kiểm soát.
Vấn đề thừa kế tài sản khi người đứng tên sổ nhà đất mất
Nếu người được nhờ đứng tên sổ nhà đất chết thì tài sản đất hiện giờ sẽ trở thành một di sản thừa kế, nếu họ không xác nhận việc đứng tên hộ hoặc khai man về nguồn gốc nhà đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp trước pháp luật.
Mất quyền lợi khi nhà ở bị kê biên
Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.
Một số bản án tranh chấp đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ
Hiện nay thì việc nhờ người đứng tên giùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có rủi ro cực kì cao. Việc nhờ người khác đứng tên hộ mà không có văn bản ủy quyền được công chứng hay chứng thực và được pháp luật xác nhận thì trong trường hợp người được nhờ đứng tên có ý chiếm đoạt phần đất đai đó thì rất dễ xảy ra tranh chấp và khó giải quyết.
Bởi theo Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) thì Nhà nước ghi nhận tên người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất tại trang bìa của Giấy chứng nhận.
Do đó, nhờ người khác đứng tên hộ mà không có giấy ủy quyền thì pháp luật xác nhận người đó có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở/tài sản khác gắn liền với đất, khi người được nhờ đứng tên có ý chiếm đoạt đất đai khi sẽ xảy ra tranh chấp.
Bản án về tranh chấp đòi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 101/2020/DS-PT
– Cấp xét xử: Phúc thẩm
– Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh
– Tóm tắt nội dung vụ án: Bà Đ là người Việt Nam đang định cư ở Thụy Sỹ. Bà Đ và chồng là Nguyễn Văn Tr có nhờ vợ chồng ông Trần Văn Ch (em ruột bà Đ) và bà Dương Thị U đứng tên giùm các tài sản là nhà và đất có giấy xác nhận có đứng tên sở hữu giùm. Nay bà Đ yêu cầu bà Dương Thị U và và ông Trần Văn Th trả các tài sản nêu trên.
– Quyết định của Tòa án: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Đ
Bản án 20/2020/DS-ST ngày 22/07/2020 về tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Cấp xét xử: Sơ thẩm
– Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang
– Tóm tắt nội dung vụ án: Năm 2007 bà M nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích 8.700m2 và phần đất ở ngoài chưa được cấp giấy tọa lạc tại thửa số 9 và nhờ ông Phạm Hoàng Q đứng tên giùm để sau này về Việt Nam có chỗ ở. Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng đất thì bà M bỏ tiền ra thuê người trông coi, giữ gìn đất, chăm sóc cây.
Vợ chồng ông Q, bà N hoàn toàn không có bất kỳ công sức nào đối với phần đất này. Hai bên có làm “tờ thỏa thuận và cam kết” với nội dung thể hiện rõ là thửa đất bà M bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng và nhờ ông Q đứng tên giùm, cam kết sẽ chuyển cho bà M vô điều kiện, không được bán, chuyển dịch, cho thuê hay thế chấp gì. Nay bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Phạm Hoàng Q và bà Đàm Thị Mỹ N giao trả toàn bộ quyền sử dụng đất cho bà M theo đúng hiện trạng ban đầu.
– Quyết định của Tòa án: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Ngô Thị M
Bản án 57/2020/DS-PT ngày 18/05/2020 về tội tranh chấp đòi lại giá trị quyền sử dụng đất
– Cấp xét xử: Phúc thẩm
– Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh An Giang
– Tóm tắt nội dung vụ án: Năm 2000, nguyên đơn là vợ chồng ông B, bà Kh có nhờ vợ chồng ông Phan Văn Đ và bà Trương Thị M mua giùm diện tích 7.128m2 đất nông nghiệp và cho ông Đ, bà Mỹ mượn canh tác( có làm Giấy mượn đất ngày 30/4/2000) và đồng ý cho ông Đ, bà Mỹ đứng tên giùm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau này khi đòi lại thì mới biết ông Đ, bà Mỹ đã sang tên cho con là Phan Kim L và Nguyễn Văn H. Nay ông B, bà Kh yêu cầu ông Đ, bà Mỹ và chị L, anh H phải trả giá trị quyền sử dụng đất cho ông B
– Quyết định của Tòa án: Buộc ông Phan Văn Đ, bà Trương Thị M, anh Nguyễn Văn H và chị Phan Kim L phải có nghĩa vụ liên đới trả giá trị quyền sử dụng đất cho ông Diệp Vĩnh B và bà Trương Thị Kh.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đứng tên giùm trên sổ đỏ”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn pháp lý về giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Khi rủi ro xảy ra, tranh chấp và xung đột phát sinh thì điều đầu tiên là bất lợi sẽ thuộc về bạn, bạn phải mất nhiều thời gian và công sức, tiền bạc để chứng minh rằng mình là người chủ thực sự của bất động sản đó.
Nếu như không chứng minh được thì quyền sử dụng và sở hữu của bạn sẽ không được pháp luật công nhận và hệ quả là bạn sẽ mất tài sản đó. Trong trường hợp bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên giùm thì bạn phải lập những cam kết và những thỏa thuận rõ ràng, luôn giữ chứng từ hóa đơn đầy đủ để phục vụ cho quá trình chứng minh bạn là người chủ thực sự của bất động sản đó.
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật, trước khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ thì người chủ sở hữu thực sự cần tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ về việc chuyển quyền sử dụng đất (sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ người đó sang bạn. Phải đưa ra nội dung thỏa thuận giữa hai bên thành văn bản và đến văn phòng công chứng để chứng thực. Lúc này, người công chứng viên có thể góp ý thêm một số nội dung cho hợp pháp để văn bản không bị vô hiệu hóa trước pháp luật
Bởi việc đứng tên hộ trên Sổ đỏ hoàn toàn là kẽ hở để nhiều người “lách luật”. Do đó, tuyệt đối không nên thực hiện việc nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ.
Trong trường hợp đã thực hiện thì bắt buộc hai bên phải tự thỏa thuận được. Khi đó, hai bên thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sang tên Sổ đỏ) để tài sản trở về thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người chủ thực sự.
Nếu không thể thỏa thuận được, để có thể đòi lại tài sản, chủ sở hữu có thể khởi kiện đòi tài sản. Tuy nhiên, bắt buộc phải có đầy đủ bằng chứng chứng minh Sổ đỏ thuộc quyền sở hữu của mình: Văn bản thỏa thuận, giấy cam kết…về việc nhờ đứng tên và phải có người làm chứng.
Dù vậy, để đòi được tài sản sẽ mất khá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, người nhờ người khác đứng tên có thể bị mất trắng tài sản của mình.
Tóm lại, để tự bảo vệ tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp, không nên nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ.
